对于部分群体，尤其是进城务工人员、新就业大学生等群体而言，租房是一项刚需。但在房屋租赁的实际中，纠纷也不鲜见，不少人在租房过程中遇到哄抬租金、押金不退、“甲醛房”、“黑中介”等情况。租房市场的“乱象”不仅损害承租者的合法权益，也扰乱了市场秩序，需要法律予以规制。 

在我国现行有效的法律法规中，调整住房租赁关系的内容主要体现在：第一，在法律层面，主要是民法典和城市房地产管理法。民法典合同编对住房租赁合同的成立和生效作了一般规定，城市房地产管理法对住房租赁市场发展作了原则性规定。这两部法律中的相关内容虽然有利于维护相关当事人的合法权益，但规定比较原则，可操作性不够强。第二，在部门规章层面，主要是《商品房屋租赁管理办法》，确定了住房租赁市场的基础制度，包括细化房屋租赁登记备案制度、规定出租住房的最小出租单位和人均租住建筑面积、明确房屋租赁合同期内出租人不得单方随意提高租金、明确出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务。该办法是针对房屋租赁的专门立法，但作为部门规章，法律效力相对较低，调整范围较为狭窄，管理手段相对有限。第三，在司法解释层面，主要是最高人民法院于2020年12月29日颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对房屋租赁案件审理中的一些疑难问题进行了解答。第四，在地方立法层面，我国许多地方也开始了探索和尝试。今年9月1日起施行的《北京市住房租赁条例》，是全国首个专门规范住房租赁，尤其是规范长租公寓等新兴业态的地方性法规，一方面，将住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡等内容写入地方立法。另一方面，对当前房屋租赁实际中的一些热点问题作出了回应，例如，在加强对承租人合法权益的保护方面，规定出租人不得以停水停电、暴力威胁等非正常手段驱赶租客提前收回租赁住房，规定出租住房不得打隔断改变房屋内部结构，起居室、厨房、阳台等不得单独出租用于居住，房屋要符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准；又如，针对人们关心的租金上涨问题，建立了特定情况下对租赁市场的应急处置和租金干预机制：住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，房地产经纪机构不得哄抬租金，其提供中介服务收取的佣金一般不得超过一个月租金等。该条例中的许多内容具有可复制、可参考的价值，其实施情况也将为其他地方立法和中央立法积累经验。 

这些法律法规为解决住房租赁中的一些突出问题发挥了重要作用，有利于建设规范稳定的租赁市场供给体系和合法合规的租赁市场。但也面临着基本法律原则性强、专项立法层级较低、地方立法规制范围有限等局限，许多法律问题仍然是房屋租赁中的“痛点”。首先，对承租人权益的保护还不充分。在房屋租赁中，承租人处于相对弱势的地位。实践中，承租人经常因为租赁关系不稳定、转租的法律地位不明确、优先购买权难以真正落实等问题而身处维权困境。其次，租赁企业概念界定不明确。近年来，住房租赁机构快速发展。但这一主体的法律地位还存在模糊之处，如经纪企业、物业企业经常参与住房租赁经营业务，混业经营非常普遍，租赁服务有时也与经纪开发、企业服务、物业服务等签订在同一合同内，造成租赁业务与其他服务边界模糊。除了专业的租赁机构，市场中还大量存在专门从事租赁经营行为的“个人二房东”，他们专门从事租赁经营，但以个人身份活动，对他们，目前还缺乏有力的市场监管。再次，租赁纠纷解决机制不畅通。租赁合同纠纷一般标的额较小，根据民事诉讼法有关规定，适用于小额诉讼。但司法诉讼流程严谨、环节复杂，递交立案材料、调解、出庭、审理，整个诉讼过程往往需要数月甚至更长时间，维权时间成本较高，难以满足租赁当事人即时解决纠纷的需求。 

要进一步发挥法治在化解这些“租房”痛点中的作用，一是继续推进专门立法。2017年5月和2020年9月，住房和城乡建设部曾就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》两次公开征求意见。这是专门规范住房租赁的国家级行政法规。2020年的征求意见稿从推动形成稳定的租赁关系、明确租赁双方权利义务、加强住房租赁服务与监督、规范住房租赁经纪活动、促进发展住房租赁市场等方面进行了规定，这是我国在房屋租赁立法上迈出的重要一步。下一步，要按照科学立法、民主立法、依法立法的要求，将部门和地方立法的经验及时吸纳进来，稳步推进房屋租赁的法治化进程。二是进一步健全住房租赁行业监管体系，包括明确住房租赁行业准入门槛，实行严格的从业机构备案制度、对住房租赁业务实施分类监管、加强对高风险经营行为监管等，进一步补齐房屋租赁市场短板。三是进一步完善租赁纠纷多元化解机制。房屋租赁中介一直以来是矛盾纠纷多发领域，民事、行政甚至刑事问题交织在一起，而绝大部分属于租金、押金、租期等合同纠纷，涉及主体多、处理难度大。为提高住房租赁矛盾纠纷解决效率，应该充分运用多主体、多渠道的多元解决机制，对于民事纠纷首先应当由当事人协商解决；从事住房租赁经营的企业、房地产经纪机构以及互联网信息平台应当建立投诉处理机制，将矛盾纠纷化解在第一线，提高纠纷解决效率，保障人们住有所居、居有所安。

作者：陈婧，来源：《学习时报》